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新2网址大全(www.hg108.vip):提前还贷到底值不值?

admin2022-08-246

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图:通胀持续走高,居民提前还贷在经济下行时会感到安心,但复苏时会后悔错过资产增值的机会。   LPR(贷款市场报价利率)如期下调,其中1年期利率从3.70%下调至3.65%,降幅5点子;5年期利率从4.45%下调至4.30%,降幅15点子。年内1年期LPR利率累计下降15点子,5年期LPR利率累计下降35点子。持续降息除了对于资本市场和房贷利率产生影响外,还产生了一个与购房者密切相关的问题,就是要不要提前还贷。   从市场的预期来看,此次LPR的下降符合市场预期,但幅度略有不及。就在8月15日,人行开展4000亿元(人民币,下同)MLF(中期借贷便利)和20亿元逆回购,均降息10点子至2.75%和2%。在人行货政报告中提出的“市场利率+人行引导→LPR→贷款利率”传导机制下,MLF与OMO(公开市场操作)政策利率的下调,也势必传导至LPR的报价上,进而降低市场贷款利率。因此,今次LPR的下降可以理解是前期MLF降息后的操作。但从降幅来看,8月15日的超预期降息,表明实体经济的需求和房地产都面临较大的压力,市场多数预期1年期和5年期LPR会调降10点子和20点子,赶在三季度通胀压力到来之前提前降息,更好地稳经济、稳地产。   而从经济基本面来看,更能够理解当前LPR下降的必然性。近期官方公布了一系列7月份的经济数据,除出口外,其他经济数据都显着弱于6月,疫后经济?复苏面临中断的可能,PMI(制造业采购经理人指数)、社融、信贷、工业增加值、社会消费品零售总额等均下降幅度较大,且远不及市场预期。   居民购房积极性续下滑   虽然市场对7月份经济数据的下降已经有所预料,但差到如此程度,显然也超出了市场的预期。也正因为此,8月15日人行调降了OMO及MLF利率,政策宽信用意图明显。与此同时,反映实体经济融资需求的信贷数据,不仅总量上大幅度回落,结构上表现更差。企业短期和中长期贷款双双回落,企业投资意愿低迷,实体经济需求不振,经济修复基础尚不稳固。居民短贷及中长期贷款同样大幅度回落,居民预期收入下降和储蓄意愿的增强导致居民需求疲弱。7月份又发生了烂尾楼业主停贷事件,居民购房的积极性进一步下降,楼市相关数据重新掉头向下。   因此综合来看,内需层面消费疲软,房地产市场仍未止跌,企业投资意愿不足,外加下半年可能面临的外需下滑,要实现政治局会议年中提出的“实现较好发展”,降低实体经济融资利率、进一步降低房贷利率、促进宽货币向宽信用的传导,就显得尤为必要。   LPR利率的下降会影响到实体经济的成本,进而影响居民、企业的消费投资意愿。但更为直接是,LPR的下降会对两个市场产生较大影响,一是资本市场,二是房贷市场。   首先来看对资本市场的影响。一般来说,宽松的货币政策对于资本市场来说都是典型的好消息,会促使股市风险偏好的提升。但股票市场看重当下,更看预期的实现。从历次LPR的调降情况看,短期内市场表现较好,多数都是上涨行情,但在LPR调降真正落地后,宽松的预期得以实现,股市的表现反而相对较差。   长期来看,LPR调降的影响则会被淡化。股市的表现更多的取决于宽货币后到宽信用的传导,即经济基本面的表现。如果宽货币能够落地,实体经济的融资需求上升,促进经济的发展,股市会迎来一段时期内的业绩、估值双提升。反之,如果宽货币到宽信用传导不畅,资金在银行间市场空转,实体经济对于资金的需求不足,LPR的下降难以实现长牛,恰如今年股市表现,虽然三次调降LPR,但股市仍然难掩颓势。   总体来看,LPR下降前,流动性宽松预期导致成长股受益;LPR下降后,,

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,价值股则受益于未来业绩改善的预期。   除了资本市场外,另一个相关领域就是房贷市场。在2020年8月31日实施房贷利率“换锚”后,房贷利率与5年期LPR利率挂钩,因此每月20日公布的5年期LPR利率也会影响房贷利率。5年期LPR也成为了当前调控房地产市场的重要价格手段。   从当前房地产销售情况看,的确难言乐观。特别是7月份经济数据发布后,房地产投资、开发、销售等数据,相比6月数据全面回落,更进一步反映了当前稳楼市的压力。而房地产上下游关联行业近一百个,如果不能稳住当前的房地产市场,稳经济的压力也会更难、更大。从这个角度而言,也更能理解当前调降5年期LPR的必要性和紧迫性。   此外,5年期LPR的调降也会对居民的房贷产生影响。居民房贷利率主要由5年期LPR加上一定的点数构成,根据测算,本次5年期LPR利率调降15点子,对于三十年期限、100万房贷的购房者来说,每月将减少89元的月供。   高收益理财产品已绝迹   近期以来提前还贷成为了坊间热议话题,豆瓣小组“社畜买房共进会”与“丧心病狂攒钱”都出现了大量关于“提前还贷”的讨论,社交媒体也同样开始热议提前还贷的利与弊。关于买房,从“有钱没钱,先买个房子”变成了“有钱没钱,先还贷款”。这种居民自降杠杆、缩减负债的行为,与日本经济衰退时期居民和企业的行为较为相似,经济学家辜朝明分析日本经济危机的着作《大衰退》,也由此进入到更多的人视野。   那么为什么会发生这种情况?从居民的行为上看,提前还贷与否,本质上是对于资金在不同时期使用方式的选择。如果从过去五到十年的投资市场来看,2015年之前在高端理财中有8%甚至更高的刚兑信托产品,2015年随着互联网金融的崛起,线上渠道出现了大量的高收益投资产品,包括货币基金、互联网存款,还有名噪一时的P2P产品,虽然现在回头看P2P的爆雷有其必然性,但放在当时的环境下,人们仍然有着对于未来高收益投资的预期。   而在2018年P2P爆雷潮之后,智能存款、结构性存款又接续了高收益投资产品,同样在被整顿之后,便是2019年开启的资管大牛市,号称稳健投资的“固收+”产品又占据投资市场的主要位置。   可以说,在近些年的投资市场中,就是一个个高收益投资产品出现又被监管整顿消失的过程,但无论市场如何变化,人们总能在市场上找到适合自己的高收益投资品。这些投资收益显然要高于房贷的利率,而房贷又是国内居民少数可以用低利率加杠杆的融资方式,当一笔钱用于投资,能够获取比房贷利率更高的收益时,或者说能够取得“预期更高”的收益时,自然不会选择提前还贷。   但于当下而言,资管新规使得刚兑被打破,稳健的理财方式不再。权益市场又表现较差,曾经被鼓吹波动小、收益高的“固收+”产品,也变成了波动大、收益低的“固收-”产品,投资的未来预期变的更低。投资者面对收入和投资的不确定的环境,找不到更高收益的投资渠道时,闲置资金用于提前还贷就成为了必然。特别是对于很多人而言,如果职业发展、收入水平并不如预期一样乐观,多数人就会选择减轻未来的负担、缩减债务,稳住现在的生活。   但从长期来看,提前还贷可能并非是最佳选择。提前还贷适合那些没有丝毫投资能力的人,属于面对未来不确定时最保守的选择。   一方面,国内CPI在持续走高,如果将房价或租房等成本考虑在内,每年实际的CPI可能在3%以上,这也就意味着,提前还贷是将目前更为值钱的钱,用于还掉未来不值钱的钱。如果用购买力平价来计算,今天的50万也许到了20年或30年之后,仅仅相当于10万甚至更少。另一方面,虽然当下的投资收益率并不尽如人意,跑赢房贷利率尚且很难,但当前经济处在低谷期是显而易见的,疫情冲击、国际关系冲突、国内房地产下行周期等很多负面影响因素叠加到了一起。但经济是有周期的,在低谷期放弃资产增值的可能性,而寻求一种并不牢靠的“安全性”,也许心理上能够给自我安慰,但当经济?复苏后、居民风险偏好转向时,也许会为“提前还贷”而懊悔。

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